流動性リスクの正しい理解

（出所：Speedaデータを元にシニフィアン分析）

投資信託の基礎知識

リスクが大きい 期待できるリターンが大きくなる分、相場が下落した際の値下がり幅も大きくなります。 リスクが小さい 相場下落時の値下がり幅は小さいですが、上昇時に期待できるリターンも小さくなります。

最後に、知っておきたい主 なリスクの 種類をみてみましょう。

投資信託の費用と税金

投資信託は手数料に加え、 分配金や売却時の利益に税金がかかることもあります。
ただし、手数料の安いファンドや利益 流動性リスクの正しい理解 が非課税となる制度も あるので 、正しく理解しておトクに投資信託をはじめましょう！

投資信託にかかる費用

投資信託の税金

※一般口座・特定口座では、上場株式等の譲渡益および分配金・配当金に対して、所得税 約20％が課税されます。
2013年1月から2037年12月末までの25年間は、東日本大震災からの復興のために、復興特別所得税 0.315 ％が上乗せされます

収益分配金について

分配金と基準価額の関係（イメージ）

計算期間中に発生した収益の中から
支払われる場合

計算期間中に発生した収益を超えて
支払われる場合

分配金は、分配方針に基づき、以下の分配対象額から支払われます。
①配当等収益（経費控除後）、②有価証券売買益・評価益（経費控除後）、③分配準備積立金、④収益調整金
上図のそれぞれのケースにおいて、前期決算日から当期決算日まで保有した場合の損益を見ると、次の通りになります。

ケースA：分配金受取額100円 + 当期決算日と前期決算日との基準価額の差0円 = 流動性リスクの正しい理解 100円

ケースB：分配金受取額100円 + 当期決算日と前期決算日との基準価額の差▲50円 = 50円

ケースC：分配金受取額100円 + 当期決算日と前期決算日との基準価額の差▲200円 = ▲100円

※A、B、Cのケースにおいては、分配金受取額はすべて同額ですが、基準価額の増減により、投資信託の損益状況はそれぞれ異なった結果となっています。
このように、 投資信託の収益については、分配金だけに注目するのではなく、「分配金の受取額」と「投資信託の基準価額の増減額」の合計額でご判断ください。

元本の払戻しについて

流動性リスクの正しい理解

普通分配金	個別元本（お客さまのファンドの購入価額）を上回る部分からの分配金です。
元本払戻金 （特別分配金）	個別元本を下回る部分からの分配金です。分配後のお客さまの個別元本は、元本払戻金（特別分配金）の額だけ減少します。
個別元本	分配金や換金時の税金を計算するうえでの税法上の元本です。 当初個別元本は投資信託に投資したときの購入価額のことをいい、追加購入した場合（分配金の再投資分で購入する場合も含む）、元本払戻金（特別分配金）を受取った場合に個別元本は修正されます。

• 投資信託は預金ではなく、預金保険の対象ではありません。
• 投資信託はリスクを含む商品であり、運用実績は市場環境等によります。したがって、元本および分配金が保証されている商品ではありません。主なリスクには以下のものがあります。 （金利変動リスク） 金利が上昇した場合に債券価格が下落し、基準価額が下落するリスクです。 （価格変動リスク） ファンドに組み入れられた株式や債券などの価格の変動の影響で基準価額が下落するリスクです。 （為替変動リスク） 外貨建資産について、当該通貨の外国為替相場が円高になった場合に基準価額が下落するリスクです。 （信用リスク） 株式や債券の発行体の経営に直接・間接を問わず重大な危機が生じた場合にファンドにも重大な損失が生じるリスクです。 （流動性リスク） 市場規模が小さい場合や取引量が少ない場合等にファンドの組入銘柄を売却する際、期待価格での売却ができず、不測の損失を被るリスクです。

• 詳しくは各ファンドの目論見書および目論見書補完書面等をご確認ください。
• 投資信託のお申込時にはお申込手数料、ならびに運用期間中には信託報酬等がかかります。また、換金に際して信託財産留保額などのコストがかかるものがあります。 ※ファンド毎に手数料等は異なりますので、各ファンドの目論見書および目論見書補完書面等をご覧ください。
• 投資信託の運用による損益は、投資信託をご購入されたお客様に帰属いたします。
• 富山銀行でご購入された投資信託は投資者保護基金の対象ではありません。
• 富山銀行は販売会社であり、投資信託の設定・運用は投信会社が行います。
• 投資信託のお取引に関しては、クーリング・オフの適用はありません。
• 投資信託をご購入の際は、目論見書および目論見書補完書面等により、必ず商品内容や留意事項を十分ご理解のうえ、ご自身のご判断でお申込みください。
• 目論見書および目論見書補完書面等は当行本支店にご用意しております。

Copyright © 流動性リスクの正しい理解 The Bank of Toyama, Ltd. All rights reserved.

流動性リスクの正しい理解

事業リスクと市場リスクの2軸で考える株式市場の棲み分け —日本の株式市場のあり方に関する試案— Vol.2

現在行われている日本の株式市場再編に関する議論について、スタートアップ関係者の立場からシニフィアン共同代表・小林が考える5回シリーズの第2回。 今回は、「事業リスク」と「市場リスク」という2つの軸から、既存の4市場の状況を整理し、市場の棲み分けに関する試案をまとめています。 前回の「スタートアップ関係者のための、株式市場再編に関する論点と影響」はこちらをご参照ください。

（文責：小林賢治）

「市場リスク」と「事業リスク」

市場リスクには様々な要素が含まれますが、ここでは特に、「株式売買」と「価格決定」という株式市場の2つの役割が機能しているかどうかに注目して考えています。 前者の「株式売買機能」は、投資家がまとまった量を売買できるだけの株式のトレーディング量、すなわち流動性があるかどうかによってリスク度合が判断されます。 他方、後者の「価格決定機能」は、日々の取引が一部の（＝特定方向に傾きやすい）市場参加者に依存するものではなく、幅広い志向性を持った投資家の間でなされるかどうかによってリスク度合が判断されます。 言い換えるならば、市場リスクとは、「買いたい時に買い、売りたい時に売るということをまとまった量かつ適正と思われる価格でできるかどうか」によって判断されるものです。 以上の2つの機能は、上場している株式であれば当たり前に保証されていることのようにも思えますが、実際にはそうではありません。この点について、少々長くなりますが、機関投資家として日本の上場株式を運用しているみさき投資・中神氏の著作を引用してみましょう。

（投資家は）金主のお金を預かっている以上、「返してくれ」と言われれば、株式を売却して現金化しなくてはなりません。こういう宿命を背負っているがゆえに、投資家にとって好きな時に換金できるかという流動性は非常に重要なものなのです。 ファンドでは何日で返金に応じるかという取り決めがなされており、…（中略）…公募投信の場合、現金化に10日以上かかるような投資はできませんし、長期・厳選投資を標榜する投資家でも現金化に100日以上かかるような投資を行うことには困難が伴います。 具体例を考えてみましょう。…（中略）…実は1人の投資家が1日の売買に関与できる割合は概ね20％までと考えられています。それを超えて取引を行うと、その日の株価はその投資家1人の考えでつけられていると見られてしまうためです。よって、（1日の）売買代金が5000万円あっても、実際に1人の投資家が取引できる株式は20%の1000万円までです。…（中略）…（この仮定の場合）運用額50億円で10社に集中投資しているファンドは、1社当たりの投資金額は5億円なので、全て取引し終えるまで5億円÷1000万円=50日を要します。これが流動化日数と呼ばれる数値です。…（中略）…ファンドとしては、企業の売買代金が少ないと、せっかくいい会社なのに、運用額が増えてしまったのでみすみす売らざるを得ないという事態に陥ってしまうのです。 経営者は日々自社の株式を売買するわけではないので、流動性がどれくらい重要かということはあまり関心を持っていないかもしれません。しかし流動性が十分にあれば、それだけ多様な投資家に注目される可能性が広がります。特に、企業の経営に注目し、中長期にわたって支えてくれる投資家を得たいと考えると、流動性を高めて置いた方が望ましいと言えます。

中神康議『投資される経営 売り買いされる経営』（日本経済新聞出版社、2016年）より

（出所：Speedaデータを元にシニフィアン分析）

・ IPO時のオファリングサイズが非常に小さかった ・ 上場後は堅調に業績を伸ばしており、毎四半期大きく売上を伸ばしている ・ 筆頭株主ほか、大株主が上場後も継続保有しており、8割超の株主が株式を動かしていない（大量保有報告書等からの推計）

マザーズに上場する新興企業の場合、創業者の保有分など、そもそも市場に放出される可能性が非常に限定的な株式の比率が高く、一部の投機的な投資家がその銘柄に飽きてしまったら途端に流動性が下がる、という現象がよく起きます。上記の企業は一例ではありますが、これと同じように流動性が出ている期間が上場直後に偏っている新興企業は少なくありません。

流動性リスクの正しい理解

私たちの暮らしに密接にかかわる「銀行」のことを「金融機関」と呼ぶのはなぜだろう？
広辞苑を開いてみると、金融とは「①金銭の融通。金回り②経済社会における資金の貸借」とある。そして金融機関は、「資金の造出・融通・供給およびその仲介を行う機関」で、銀行・証券会社・信託会社・保険会社・信用金庫・農業協同組合・質屋など、「金融取引に関する業務を営む組織」のことと記されている。
その金融機関を便利に活用し、よきパートナーとしておつきあいするために、金融に関する「用語」を正しく理解しよう。

金利と利回り

金利とは、お金を貸し借りする際の対価や使用料のことであり、同じ意味合いで「利子」「利息」と表現されることもある。また、金利は、1日当たりの場合は「日歩」、月当たりは「月利」、年間では「年利」と呼ばれている。
金融商品に「利率」と表示されている場合、利率はお金を預けたとき受け取れる利息の割合を示し、通常1年あたりの数値で表示している。
利回りとは、一定期間に得られた収益を元本で割り、年換算したものである。
利回りの計算は単利利回り＝÷運用期間である。
〈例〉100万円を3年間運用して106万円受け取れた。利回り（年単位）の計算をすると、
÷3年＝2％ になる。

単利と複利

利回りには単利と複利がある。それぞれを確認していこう。
「単利」とは、元金だけを対象として受け取る利子のことである。
受取額の計算は、受取額＝元本×（1＋利率×運用期間）である。
〈例〉100万円を利率5％で3年間運用し、3年後の受取額はいくらになるか。
100万円×（1＋5％×3年）＝115万円

「複利」とは、利息部分を元金に加えて再投資する利子のことである。 流動性リスクの正しい理解
受取額の計算は、受取額＝元本×（1＋利率）運用期間である。
〈例〉100万円を利率5％の年複利で3年間運用すると、3年後の受取額はいくらになるか。
100万円×（1＋5％）3 ＝1,流動性リスクの正しい理解 157,625円

固定金利と変動金利

金利には、預入・借入期間中の金利が変わらない固定金利と、金利の見直しのある変動金利がある。
預金商品でいう「固定金利」は、預入期間中適用される金利なので、預入時に満期時の受取額を計算できるが、「変動金利」は、預入時から次の見直し時までの金利を表示しており、満期時の受取額は予測となる。
金融商品を選ぶときには、金利が同じでもその商品が固定金利か変動金利であるかによって、受取額や返済額が変わってくるので注意しよう。
一般的には、将来的に金利が上がると予想されるときは変動金利、下がると予想されるときは固定金利が有利である。ローンなどお金を借りる場合は逆になることを知っておこう。

株式と債券

「株式」とは、企業が事業を行うための元手となる資金（資本金）を少額ずつ不特定多数の人から集めるために発行される。株式を購入するということはその企業への出資者（株主）になるということで、議決権など経営に参加する権利が与えられる。
「債券」とは、一種の借用証書で、債券を購入することは、その発行体にお金を貸していることになる。その発行体が国の場合を「国債」、地方自治体なら「地方債」、企業なら「社債」といい、まとめて「公社債」と呼ぶ。
債券が一般の借用証書と違うのは、発行後も流通（売買）が可能であり、お金の貸主が転々と変わることである。
また、債券はお金を受け取るスケジュールがはっきりしている。例えば、利付債であれば毎年、利払い日に利子（クーポン）が支払われ、償還日（満期日）には額面金額が払い戻される。

株式と債券の違い

金融商品の3大性質

金融商品を選ぶことは簡単ではないが、金融商品を比較する上では3大性質、「安全性」「流動性」「収益性」を基準にするといいだろう。
〇「安全性」とは、元本割れや予定した収益が得られないリスクの大きさである。
この安全性の高い・低いで金融商品を区分するとすれば、一般的に比較的安全性の高い金融商品には、預貯金、公社債、公社債投資信託などがあり、比較的安全性の低い金融商品には、株式投資信託、外貨建て金融商品（為替ヘッジなし）などがある。
〇「流動性」とは、据置期間の有無など、現金化のしやすさである。
比較的流動性の高い金融商品には、普通預金などがあり、
比較的流動性の低い金融商品には、定期預金などがある。 流動性リスクの正しい理解
〇「収益性」とは、リターンの大きさである。
比較的高い収益性が期待できる金融商品には、投資信託、外貨建て金融商品などがあり、
比較的収益性の低い金融商品には、預貯金、国債などがあげられる。
金融商品の３大性質、「安全性」・「流動性」・「収益性」のすべてに優れた商品はなく、通常、安全性や流動性の高い商品は収益性が低いのが一般的である。

知っておきたい分散投資

さまざまな投資対象に資産を分散してリスクを抑えることを「分散投資」といい、その分散にはいくつかの方法がある。投資対象である資産の分散のほか、銘柄の分散、国の分散、通貨の分散、時間の分散などがあり、できるだけリスクとリターンの関係の異なる商品に分散した方が効果的である。
その時間分散には、「ドルコスト平均法」がある。
「ドルコスト平均法」は、価格の変動する金融商品を継続して一定の金額ずつ購入することで、平均購入単価を安定させるという投資手法である。これは相場の変動をねらうのではなく、価格の高いときは買付数量が減り、価格の低いときは増えるため、購入単価が平準化される効果を利用したものだ。

【活動方針5】“企業価値”の向上

【青森銀行コンプライアンス組織図】

青森銀行行動憲章

青森銀行行動憲章

1.【銀行の公共的使命】 私たちは、公共的使命の重みを常に認識し、健全な業務運営を通じて揺るぎない信頼の確立を図ります。 2.流動性リスクの正しい理解 【質の高い金融サービスの提供】 私たちは、お客さま本位の業務運営を通じて、お客さまのニーズに応えるとともに、質の高い金融サービスの提供を通じて、地域社会の発展に貢献します。 3.【法令やルールの厳格な遵守】 私たちは、あらゆる法令やルールを厳格に遵守し、誠実かつ公正な企業活動を遂行します。 4.【社会とのコミュニケーション】 私たちは、経営等の情報を公正に開示し、経営の透明性を高めるとともに、広く社会とのコミュニケーションを図ります。 5.【人権の尊重】 私たちは、すべての人々の人権を尊重します。 6.【働き方の改革、従業員の職場環境の充実】 私たちは、従業員の多様性、人格、個性を尊重する働き方を実現するとともに、健康と安全に配慮した働きやすい職場環境を確保します。 7.【環境問題への取組み】 私たちは、資源の効率的な利用や廃棄物の削減を実施するとともに、環境保全に寄与する金融サービスを提供するなど、環境問題に積極的に取り組みます。 8.【社会参画と発展への貢献】 私たちは、地域社会とともに歩む「良き企業市民」として、積極的に社会に参画し、その発展に貢献します。 9.【反社会的勢力との関係遮断、テロ等の脅威への対応】 私たちは、反社会的勢力とは断固として対決し、関係遮断を徹底します。また、マネー・ローンダリング対策およびテロ資金供与対策の高度化に努めます。

本部各部・営業店の法令等遵守態勢

コンプライアンス委員会

当行は、第16次中期経営計画「Change the Future」の目指す姿である「地域・お客さまとともに、豊かで幸せな未来を創るOnly One Consulting Bank」の実現に向け、コンプライアンス態勢の強化に積極的に取り組んでいきます。

販売・勧誘方針

金融商品の販売等に関する勧誘方針

1．当行は、金融商品をお勧めするにあたり、お客さまの知識・経験・財産の状況およびお客さまの目的等に応じた適切な勧誘を行います。 2．当行は、お客さまに商品内容やリスク内容等重要な事項を正しくご理解いただけるように説明いたします。 3．当行は、断定的な判断や事実と異なる情報の提供等、お客さまの誤解を招くような説明は行いません。 4．当行は、お客さまにご迷惑をおかけする時間帯や場所での勧誘は行いません。 5．当行は、お客さまの信頼に応えるよう役職員の知識技能の修得・研さんに努めます。

反社会的勢力への対応

反社会的勢力に対する基本方針

1．組織としての対応 反社会的勢力に対しては、経営トップ以下組織全体で対応します。また、反社会的勢力に対応する役職員の安全を確保します。 2．外部専門機関との連携 平素から、警察、暴力追放運動推進センター、弁護士等の外部専門機関と緊密な関係の構築に努めます。 3．取引を含めた一切の関係遮断 反社会的勢力とは取引を含めた一切の関係を遮断します。 4．有事における民事と刑事の法的対応 反社会的勢力からの不当要求に対しては毅然と拒絶し、必要に応じて民事と刑事の両面から法的対応を行います。 5．裏取引や資金提供の禁止 反社会的勢力に対しては、裏取引、不適切な便宜供与、資金提供は一切行いません。

「不動産投資はやめとけ」と言われる理由｜9つのリスクと正しい対処法

「かぼちゃの馬車事件」という不動産投資家が自己破産した事件があります。「頭金なしで投資でき、30年間の家賃収入を保証」を謳い文句にして、利回り8％と言われる「かぼちゃの馬車」というシェアハウスを個人オーナーに販売していました。
販売したシェアハウスは業者が一括で借り上げるサブリース契約を結ぶため、入居者の有無にかかわらず個人オーナーはほぼ何もしなくても毎月収入が入ってくるという投資と説明されていました。

なぜこのような被害者が出たのかというと、 おそらく「利回り8％」や「30年間の家賃収入を保証」といった魅力的な謳い文句に疑問を感じるだけの知識がなかった ためだと考えられます。

不動産投資は「利回りが高ければ成功」「利回りが低くて赤字なら失敗」ではありません。売却益を主な目的にしない場合、必ずシミュレーションの根拠を確認しなければいけません。

2. 管理費・修繕積立金の値上げを知らなかったケース

この結果を合計すると、毎月22,105円のランニングコストがかかる計算になります。

「毎月2万円程度であれば問題なく支払えそう」と感じる方も多いでしょう。しかし、この管理費・修繕積立金が急に2倍になったとしたらどうでしょうか。 毎月のローン返済の他にランニングコストで4万円かかるとしたら、生活に支障が出てしまう人も多いはず です。

• 不動産会社が不利になる内容を細かく説明しなかった
• 買主が重要事項説明の内容を見落としていた

不動産投資は正しく運用すれば安定した収益を生み出す資産であるものの、 確かに正しい情報が判断できない人にとっては「やめとけ」と言わざるを得ない投資です。

3. 運用している人が少ないから

実際に「 平成30年住宅・土地統計調査」 によると、不動産投資をしているのは日本の総世帯の2.6%との結果が出ています。100人中3人程度しか実情を知らないため「理由はないけど怖い」と感じる人が多いのでしょう。

不動産は実際に存在する現物資産であることから価値が0になることはありません。 投資の世界で最もメジャーと言える株は、会社が倒産した際には価値が0になってしまいます。不動産は扱う金額が大きいことから不安視されがちですが、投資の世界においてはミドルリスクミドルリターンの比較的安定した資産とされています。

不動産投資の9つのリスクと対処方法

前章までで一般的に「不動産投資がやめとけ」と言われる理由を解説しました。不動産投資の特徴から「ローンが怖い」「騙されるのが怖い」といった意識を持つのは当然ではあるものの、 しっかり勉強して理解していれば払拭できることもわかったのではないでしょうか 。

空室とは、賃貸用の部屋に入居者がいない状態です。空室になると家賃が入らず、ローンの支払に支障をきたすことから「不動産投資の最大のリスク」と言われています。

不動産投資の情報サイトである ​​ 健美家 （ けんびや ）の 第7回不動産投資に関する意識調査 では、不動産投資に失敗経験があると回答した方の うちの37％が「空室が埋まらなかった」と回答しています。

• 入居者を集めることが得意な不動産業者に管理を依頼する
• サブリース契約を結ぶ

入居者の集客についてのスタンスは会社によって大きく異なります。管理メインで集客に力を入れていない会社もあるため、 管理物件の入居率を公表している不動産業者がおすすめです 。

また、1室を管理する区分マンション投資の場合、空室が出ると収入がゼロになってしまうため、 サブリース契約を結ぶことも検討するといい でしょう。ローン完済までは持ち出しが必要になることが多いですが、空室に一喜一憂しなくて済みます。

2. 人口の減少

前章で解説した空室を生むリスクとして、「人口の減少」があげられます。日本全体の人口は減少傾向です。今後、 基本的に人より家の数が多い状況になるため、エリアを絞らなければ、空室を埋めるのが難しくなります。

一方で、地域によっては人口が増加しています。 流動性リスクの正しい理解 東京都区市町村別人口の予測データ によると、 東京都の総人口は今後もしばらく増加し、平成37年に1,398万人でピークを迎え、平成52年でも1,346万人程度に留まる見込みです。

年	人口
2010	1,流動性リスクの正しい理解 316万人
2015	1,353万人
2020	1,385万人
2025	1,398万人
2030	1,394万人
2035	1,375万人
2040	1,376万人

全体的な人口が減少している以上、 東京都のようにあまり人口減少しない地域を選ぶことも不動産投資においては重要な選択です。

エリアを絞ったら、その地域にどのような世帯構成の人が多いのかも考えましょう。 東京であれば単身者が多く、今後も増加傾向にあるため、ワンルームマンションの需要が高いと考えられます。

3.不動産価格の下落

現在の市況では不動産価格は上昇傾向であるものの、常に株価や金利、エリアの世帯数の影響を受けています 。不動産価格が下落しない地域を探すのが重要ですが、 不動産の適正価格を初心者が算出するのは困難です。

地域によって上昇傾向に差があり、エリアの相場や数十年の傾向などに詳しくないと判断するのが難しいためです。 売却も考えて運用するなら、信頼できる不動産業者から今後の地価予測などを聞く必要があります。

1. 2008年以降の地価上昇推移
2. 地域ごとの地価推移

1.2008年以降の不動産価格上昇推移

国土交通省の住宅の不動産価格指数データ によると、2008年以降、 特にマンションの伸びが大きくなっており、2010年（平成22年）頃より140％まで金額が上がっていることがわかります。

2.地域ごとの不動産価格推移の違い

不動産価格は地価の変動に合わせて推移する ため、都道府県や市区町村の地価の変動を分析することで、該当エリアの不動産価格が下落しにくいか分析することができます。 令和2年の都道府県地価調査 によると、前年度比で地価が上昇しているのは以下の5つの都道府県のみという結果となりました。

さらに全体的に地価が上昇している東京都の中でも、傾向には差があります。 令和2年の地価公示 では、地価上昇エリアである黄色（0.1％）〜ピンク色（5％以上）が多く、実際に 東京23区は過去7年間上昇傾向でした。 他の地方都市の価格は横ばいですが、 東京23区などは上昇している箇所が多く、このような地価が下がらない地域を選ぶことが大事です。

4.築年数の経過による家賃の下落

築年数が経過すると、建物や内装が経年劣化してくるため、一般に家賃は下落していきます。 三井住友トラスト基礎研究所のデータ によると、 築10年までの家賃下落率は大きいですが、その後はゆるやかになり、平均すると1年で1％ほどとなっています。

地価が高くない、入居希望者が少ない地域ではこのような傾向が顕著です。 土地が十分にあるエリアは新しい物件が建てば、入居者が築浅物件に集まってしまいます。古い物件は安い家賃で魅力的に見せることが対策になってしまうため、家賃が下落しやすいです。

一方、地価が高い人気エリアでは新たなマンションを建てられる土地が少ないため、適切な管理をしていれば、大幅な下落はおさえられます 。 不動産価値が下がりにくいエリアについて不動産業者に相談した上で物件を選んだり、徹底した管理と定期的なリフォームを行ったり、家賃が下がりにくくなる対策を行いましょう。

5.金利の上昇

賃貸住宅ローンの金利は10年国債の金利とかなり近い同じ動きをしています。 10年国債の金利推移に注視することで、ローンの金利上昇予測できる可能性があります。 ただ、景気の影響を受けて変動するので、投資上級者向けの分析方法となります。

これから投資を始めるのであれば、 ローンを組む際に固定金利を選んだり、ローンの繰上げ返済をすることで元金を減らすことを投資計画に組み込んだり して、金利上昇対策を行いましょう。

6.天災による建物損壊

日本は災害が多い国であり、地震や台風、水害など多くの天災リスクがあります 。特に最近の 異常気象による水害被害 も大きく、今後来ると言われる首都直下型地震や南海トラフ地震などの大規模災害による備えも必要です。

天災リスクへの対処として 火災保険などの活用 や、 倒壊しづらい1981年以降もしくは耐震基準を満たしているマンションの購入 を検討しましょう。

東日本大震災被災状況調査報告 内のマンション被災状況アンケート調査によると、 東日本大震災での被害割合 は以下の表の通りです。

流動性リスクの正しい理解

地震損傷度	大破	中破	小破	軽微・損傷なし
旧耐震	0	0	3	0
移行期	0	5	27	47
新耐震	0	21	253	1.286
総戸数	0	26	283	1.333

東日本大震災で、倒壊や建て替えが必要な致命的被害である「大破以上」というマンションはありませんでした。 大規模な増強・補修が必要な「中破」は26戸あり、被害があった建物の内の1.6％に該当します。

たった1.6％と言えども、修理費用はかなりの額になります。 そのため、 火災保険と共に地震保険の加入による備えは必須と言えるでしょう。

ローンを受ける際には火災保険の加入が条件となっています。 火災保険には、火災・落雷風災などの主契約と、地震・水災・盗難などの特約があります。 保険金額は部屋内を修復できる金額に設定する必要があるため、加入時に保証内容について不動産業者や保険会社にしっかり話を聞きましょう 。

また、 東日本大震災被災状況調査報 告 によると阪神・淡路大震災の時には1971年以前の旧耐震の建物では大破が8.47％と大きくなっていますので、 移行期も含めて1981年以前のマンション購入時には耐震基準を確認しておきましょう。

7.赤字運用

赤字運用が続くと収益自体が出ずに損をしてしまうため、対策を講じる必要があります。不動産投資でいう赤字とは、 家賃収入よりもローン返済や税金等の支出合計額が上回っている状態 のことを言います。 マイナス収支 とも呼ばれます。

• 空室状態になり家賃が入ってこない
• 物件価値が下がって家賃収入が減少し、ローン返済額を下回る
• 金利が上昇してローンの返済額が上昇する
• 家賃保証システムのサブリース契約の手数料が高い

前述した空室対策や金利上昇対策を行い、赤字運用をできるだけ防ぎましょう。ただし、全ての赤字が悪い訳ではありません。赤字運用でも 毎月の持ち出し金額よりも将来的に得られる家賃収入の方が大きければ、運用する価値がある と言えるでしょう。

特に、将来的な収入源として行うワンルームマンション投資で サブリースを契約する場合は、収益性が低く支出が多いため、赤字運用になりやすい です。シミュレーションの結果、ローン完済後の収益が赤字運用時の持ち出し金額よりも高くなる場合は、赤字運用でも投資を始めることを検討できるでしょう。

購入すればほとんど何もしなくても運用できるのが不動産投資のメリットです。

8.入居者とのトラブル

なぜなら、 入居者とのやりとりは管理会社を入れない限りオーナーの仕事であり、オーナーに責任が問われる ためです。例えば下記のようなトラブルが考えられます。

• 家賃滞納トラブル
• 騒音トラブル
• ゴミ出しルールやマナーのトラブル

入居後数ヶ月は何も起こらなかったものの、突然家賃の支払いがストップしたり、他の入居者からクレームが来たりするケースもあります。

9.流動性の低下

あくまでも平均であるため、もっと早く売れる物件もあれば3ヶ月経過しても売れない物件もあります。いずれにせよ不動産売却は買主を見つけるまでに時間がかかり、 すぐには売れないことを認識しておきましょう。

常に現状の価格を把握することで、売却の際にもすぐに行動に移れます。このように、 信頼できる不動産会社と定期的に打ち合わせを行い市況を把握することが重要 です。

【失敗する可能性大】「不動産投資はやめとけ」と言われる人の特徴

1.自分から調べない

自分から情報収集をせず、業者の言うことに基づいて計画を立てる人は不動産投資に向いていません。不動産投資は勉強が重要です。やらなくてはならないものではないため、自分で納得するまで調べられない方には「やめとけ」と言われてもしかたない投資です。

基礎知識がないと、かぼちゃの馬車事件のように不動産業者の説明の違和感に気づかず、間違った情報を掴まされてしまう可能性もあります 。

2.収支計画を検証できない

不動産投資は長期運用を前提としているため、数十年先の収益計画も立てておく必要があります。 収支計画は家賃下落率や空室率、今後の物価上昇率や税金計算など、多くの情報をもとに作りましょう 。

自分で一から作れるまでいかずとも、 業者が提示してきた計画表に対し、なぜこの金額になるのかの検証できることが重要 です。

維持費や管理費、税金などの情報を理解し、中長期的な目線で収支計算が理解できなければ、赤字になった場合に 「なぜ赤字なのか」「このまま運用していいのか」 の分析ができません。

3.不動産投資会社について調べていない

たとえば、収支計画自体は問題ないとしても、 不動産会社が他の事業を展開していて、その事業の影響で倒産する可能性もゼロではありません。 歴史が浅い会社だと、まだ事業が安定していない可能性があります。

1. 運用実績があるか
2. メリットだけでなくリスクについても正しく教えてくれるか
3. 既存顧客を紹介してくれるか

投資会社によっては恣意的にデータを改ざんして良いシミュレーションばかり持ってくる業者もいるので、 まずは多くの不動産投資会社に話を聞き、紹介する物件の内容やシミュレーションに問題がないか比較検討しましょう。

その上で、リスクを正確に提示してくれたり、 購入から出口戦略までトータルでサポートしてくれる不動産業者を選んでみてください。

4.年収が500万円に満たない

• 金融機関による審査基準を満たしていない
• 購入できる物件が絞られる

金融機関は融資を行う際に、その人がしっかりとローンを返済できるかどうかの審査を行います。 不動産投資の場合、審査基準を年収500万円に設定している金融機関が多い 流動性リスクの正しい理解 です。

ご自身の年収が500万円に満たないにもかかわらず、不動産会社が「ローンは通りますよ」と主張する場合や容易に高額のローン審査が通った際には注意が必要です。過去に悪質な不動産会社が、顧客の源泉徴収票の数字に手を加えて金融機関に申請したり、資産状況の確認のために提出する預金通帳の残高を改ざんしたりして提出した事例がありました。

5.自己資金に余裕がない

年収500万円は満たしているものの、貯金が少なく不動産投資に充てられる自己資金に余裕がない人も多いのではないでしょうか。 自己資金に余裕がない人も注意が必要 です。

不動産投資では購入時に自己資金を入れずに、フルローンで購入することも可能ですが、その分月々の返済額は多くなってしまいます。家賃収入がある間は問題ないですが、問題が発生するのは入居者が退去し、空室になった場合です。空室になった場合は家賃収入が0になり、これまで家賃収入で補っていたものを全て自己資金で支払わなければなりません。

確実に自己資金が必要なわけではありませんが、有事の際に動かせる自己資金に余裕がない人は、空室になった際に生活に支障が出てしまいます。実績のある会社でサブリース契約などを結んでいない限りは、最低でも半年は家賃収入0でも耐えられるだけの自己資金を用意しておきましょう。

6.資産運用の目的が合わない

短期的に大きな利益を得ることを目的としている方は不動産投資に向いていません。 不動産投資はローンを組んで物件を購入するため、かなり高利回りの物件、または複数買いをしない限り、家賃収入がローン返済額で相殺されてまとまった収益は得られないためです。

関連記事